日前，备受关注的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》首次公开征求社会意见，成为深圳城市更新史上的一个标志性事件。
由于较早出现土地供应紧张问题，深圳是全国率先提出“城市更新”概念的城市。自2004年起，已陆续出台多个规章及配套政策等，明确了“政府引导、市场运作”等原则，在全省乃至全国均产生了较大影响。
但随着城市更新的深入推进，一些问题陆续暴露出来，尤其是个别物业权利人不签约导致更新项目推进滞缓，重拆除重建、轻综合整治等，已成为制约深圳城市更新有序推进的深层障碍，仅依靠现有政策规定已难以全盘破解。
正因为如此，该《征求意见稿》的一大亮点是创设性地提出了“个别征收＋行政诉讼”的处置方案，即当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95％且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
说起城市更新，人们往往首先想到的是破旧低矮的房屋变身成为现代气派的摩天大楼，但拆迁过程中的漫长拉锯和重重阻力，却不太为人所知。根据当前的规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。但在利益诉求多元化的现实中，业主众多、产权分散的项目，要求取得百分之百的业主同意补偿安置方案十分困难。这也在一定程度上催生了一些“钉子户”。
比如，木头龙小区是2010年深圳市第一批城市更新获批项目，改造方案得到了小区绝大多数业主的认可。然而项目却因少数“钉子户”拒不签约而多年停滞不前，49名老业主在十年等待中抱憾离世。旷日持久的“拉锯战”令业主、开发商、政府和社会陷入多输困局。而随着年限的推移，很多老旧住宅区质量安全隐患日益严重，更容易引发社会问题。
事实上，深圳的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。按照法律界人士的说法，如果一个小区95％的人同意城市更新，就已经构成公共利益，剩下5％的人始终不签实际上阻碍了公共利益。
值得一提的是，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，该《征求意见稿》提出，政府实施个别征收的，按照套内面积1∶1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。
深圳率先探索城市更新立法，也是在建设中国特色社会主义先行示范区的道路上在城市更新领域的一次“先行”与“示范”。我们相信并期待，它将进一步清晰城市更新征拆矛盾纠纷的解决路径，提炼、固化城市更新实践经验和推动城市更新制度创新，最终成为城市发展的加速器。
